Cambios en la disciplina urbanística: Novedades de la Ley 7/2021 (LISTA)

Las viviendas irregulares son aquellas edificaciones que se han construido sin la correspondiente licencia de obra, o que no cumplen con las normativas urbanísticas vigentes. Este fenómeno es particularmente problemático en suelos no urbanizables y rústicos, donde la construcción no autorizada puede tener un impacto negativo significativo en el medio ambiente y en el ordenamiento del territorio.

Regularización de viviendas

La Ley 7/2021 (LISTA) afronta la cuestión de la regularización de viviendas desde su exposición de motivos, indicando:

«Resulta inadmisible, social y ambientalmente, no regular aquellas situaciones en las que, por haber transcurrido el plazo para el ejercicio de la acción de restablecimiento de la legalidad, no cabe adoptar medidas disciplinarias y de restablecimiento de la legalidad urbanística. Recogiendo el contenido esencial del Decreto Ley 3/2019, de 24 de septiembre, la ley propone adoptar las medidas que permitan minimizar o reducir el impacto de esas actuaciones, especialmente graves cuando se trata de agrupaciones de edificaciones irregulares. El título regula el régimen aplicable a las edificaciones irregulares consideradas individualmente, el tratamiento mediante planes especiales de adecuación ambiental y territorial para las agrupaciones de viviendas irregulares y, finalmente, la posibilidad de incorporar dichas edificaciones al modelo de ciudad a través de una actuación de nueva urbanización, bien en el instrumento de ordenación o con posterioridad».

Con todo ello, la Ley 7/2021 (LISTA) trata de procurar que esas situaciones irregulares no continúen, así como de evitar que se generen nuevas situaciones irregulares.

Para abordar la cuestión de las viviendas irregulares, la Ley 7/2021 (LISTA) establece un marco legal que permite la regularización bajo ciertas condiciones.

Así el artículo 173.1 establece que las edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, en cualquier clase de suelo y cualquiera que sea su uso, respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme a lo dispuesto en la legislación urbanística, se encuentran en situación de asimilado a fuera de ordenación.

Igualmente, en su apartado 4 establece cuando no procederá el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación siendo estas:

• Cuando no haya transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado conforme a lo establecido en la presente ley,
• Que la edificación no reúna las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destinan, salvo que previamente se hubieran realizado por orden del Ayuntamiento las obras necesarias para alcanzar dichas condiciones.
• Que la edificación esté realizada sobre suelos afectados por procesos naturales o actividades antrópicas que generen riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia, salvo que previamente se hubieran adoptado las medidas exigidas por la Administración competente para evitar dichos riesgos.